「人口減少が進む日本では、不動産投資は難しい。」

このような話を耳にすることが増えました。

確かに、日本の人口は今後も減少が続くと予測されており、地方都市では特にその影響が大きいと言われています。

しかし、だからといって「地方の収益物件はすべて危険」というわけではありません。

私たちが収益物件を選ぶ際に重視しているのは、単純な人口の増減ではなく、「その街に賃貸需要があり続けるか」という視点です。

今回は、人口減少時代における地方高利回り物件の選び方についてご紹介します。

①人口ではなく「世帯数」に注目する

不動産投資では「人口」を見る方が多いですが、実際に賃貸需要へ大きく影響するのは世帯数です。

例えば人口が減少していても、

• ・高齢化による単身世帯の増加
• ・核家族化
• ・一人暮らし世帯の増加

などにより、世帯数は人口ほど大きく減らないケースが多いです。

賃貸住宅を借りるのは「人」ではなく「世帯」です。

そのため、不動産投資では人口だけで判断するのではなく、世帯数の推移もあわせて確認することが重要です。

②人口減少率が比較的低い自治体を選ぶ

日本全国を見れば、多くの自治体で人口は減少しています。

だからこそ重要なのは、「人口が増えている街」を探すことではなく、人口減少率が比較的低い自治体を選ぶことです。

人口減少が緩やかな地域には、

• ・安定した雇用
• ・生活利便性
• ・子育て環境
• ・交通アクセス

など、住み続けたいと思われる理由があります。

将来を見据えた不動産投資では、このような地域を選ぶことが重要になります。

③同じ市でも「中心エリア」を選ぶ

同じ市内でも、賃貸需要には大きな差があります。

市役所や駅、商業施設、病院などが集まる中心エリアは、人口減少が進む中でも比較的需要が維持されやすい傾向があります。

一方、郊外や生活利便性の低いエリアでは、人口減少の影響を受けやすく、空室リスクが高まることもあります。

市単位だけでなく、「市内のどのエリアなのか」という視点も非常に重要です。

④工業団地や雇用のある街は強い

地方都市を見るうえで私たちが重視しているのが雇用です。

工業団地や物流施設、大型企業が立地している地域では、継続的に働く人が集まります。

働く人がいるということは、当然ながら住宅需要も生まれます。

特に地方では、

• ・工業団地
• ・物流拠点
• ・医療機関
• ・教育機関

などが地域の賃貸需要を支える大きな要因になります。

物件だけを見るのではなく、「この街では誰が住むのか」という視点を持つことが大切です。

⑤外国人労働者の増加も重要なポイント

近年、多くの地方都市では外国人労働者が増加しています。

製造業や物流業を中心に人手不足が続く中、外国人材は地域経済を支える重要な存在となっています。

外国人労働者が増えている地域では、単身者向けを中心に賃貸需要が安定しているケースも少なくありません。

もちろん、それだけで投資判断をすることはできませんが、地域の将来性を判断する一つの材料になるでしょう。

利回りだけで物件を選ばない

地方高利回り物件では、10％を超える利回りの物件も珍しくありません。

しかし、利回りが高くても空室が続けば意味がありません。

大切なのは、

• ・安定した賃貸需要があるか
• ・入居者が決まりやすい立地か
• ・家賃を維持できる地域か
• ・将来的にも需要が見込めるか

という点です。

私たちも物件をご提案する際は、表面利回りだけで判断することはありません。

地域特性や賃貸需要、将来性まで総合的に確認したうえでご提案しています。

まとめ

人口減少時代だからこそ、不動産投資では「人口が減るかどうか」ではなく、「その街に住み続ける人がいる理由」を見ることが重要です。

そのためには、

• ・世帯数の推移を見る
• ・人口減少率が比較的低い自治体を選ぶ
• ・市内でも中心エリアを選ぶ
• ・工業団地など雇用基盤を確認する
• ・外国人労働者の増加など賃貸需要の変化を見る

こうした視点を持つことで、地方高利回り物件でも安定した賃貸経営につながる可能性が高まります。

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実際に地域で賃貸経営を行い、管理業務も担っているからこそ、

• ・エリアごとの賃貸需要
• ・空室になりにくい立地
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