「利回り10％だから、この物件は高利回りだ」

そう考えてしまいがちですが、ここには一つ大きな落とし穴があります。

レントロールに記載されている現在の賃料が、本当に今の相場に合っているとは限らないからです。

例えば、10戸のアパートで、現在の平均賃料が5万円だったとします。

年間の満室想定賃料は、

5万円 × 10戸 × 12か月 ＝ 600万円

物件価格が6,000万円なら、表面利回りは10％です。

一見すると、かなり魅力的な物件に見えます。

しかし、周辺の同じような物件を調べてみると、現在の適正な賃料が4万5,000円だったとします。

すると、本当の意味での満室想定賃料は、

4万5,000円 × 10戸 × 12か月 ＝ 540万円

利回りは、

540万円 ÷ 6,000万円 ＝ 9％

となります。

つまり、資料上は「利回り10％」でも、賃料を現在の相場に引き直すと「利回り9％」しかない。

この1％の差は、物件価格が大きくなるほど無視できません。

なぜ現在の賃料が割高になっているのか？

特に注意したいのが、長期間入居している部屋です。

昔は5万円で普通に入居が決まっていたとしても、周辺の賃料相場が下落していれば、現在では4万5,000円でないと決まらないということがあります。

逆に、何らかの理由で相場より高い賃料で入居しているケースもあります。

そのため、レントロールを見るときは、

「今、いくら入っているのか？」

だけではなく、

「この入居者が退去して、今日から募集したら、いくらで決まるのか？」

という視点が重要です。

私なら購入前に「賃料を引き直す」

物件を検討するときは、各部屋の間取り・広さ・築年数・設備・立地などを確認し、周辺の成約事例や募集状況から現在の賃料相場を調べます。

そして、

全室を現在の相場賃料に置き換えて、もう一度利回りを計算します。

これを私は「実力利回り」と考えています。

例えば、

• 資料上の満室年収：1,000万円
• 物件価格：1億円
• 資料上の利回り：10％

だったとしても、

• 相場に引き直した満室年収：900万円
• 物件価格：1億円
• 引き直し利回り：9％

なら、実際には「10％の物件」ではなく、9％程度の収益力を持つ物件として考えるべきです。

もちろん、購入した瞬間にすべての入居者が退去するわけではありません。

しかし、不動産投資は短期ではなく、長期的に保有する投資です。

現在の入居者が退去した後、その部屋をいくらで貸せるのか。

そこまで考えて購入価格を判断することが重要です。

高利回り物件ほど、賃料を疑ってみる

「利回りが高い＝良い物件」とは限りません。

利回りが高く見える理由が、

• 相場より高い賃料で入居している
• 昔の賃料水準が残っている
• 空室の想定賃料が強気に設定されている

といったケースもあります。

だからこそ、物件資料に書かれている利回りを見るだけではなく、

「その家賃、本当に今の市場で取れるの？」

と一度疑ってみる。

そして、全室を現在の相場賃料に引き直しても十分に魅力的な利回りが出る物件を購入する。

これが、収益物件を高値掴みしないために重要な考え方だと思います。

これまでの日本では、低金利を背景に「できるだけ低い金利で借りて、できるだけ高い利回りの物件を買う」という投資戦略が成り立ちやすい環境でした。

しかし現在は、金利も物価も上昇する時代に入っています。

日本銀行は2026年6月に短期政策金利の誘導目標を1.0％程度とし、今後も経済・物価情勢に応じて金融緩和の度合いを調整していく方針を示しています。

これから重要になるのは、将来的に家賃を維持・上昇させられる物件を買うことです。

①地方不動産は「高利回り」だけで選ばない

地方都市には、都市部と比べて高い利回りで購入できる物件が数多くあります。

例えば、大都市圏では築古の収益物件でも利回りがそれほど高くない一方、地方都市では8％、9％、場合によっては10％を超える物件もあります。

一見すると非常に魅力的です。

しかし、ここで注意したいのが「なぜ利回りが高いのか」ということです。

・人口が減少している。

・賃貸需要が弱い。

・空室が長期化している。

・家賃を下げないと入居が決まらない。

・修繕費がかかる。

こうした理由で価格が安くなり、結果として利回りが高くなっている物件もあります。

つまり、高利回り＝良い物件ではありません。

重要なのは、その利回りが「将来も維持できる利回りなのか」を考えることです。

②これから狙いたいのは「地方都市の中心地」

では、地方不動産でどこを買えばいいのでしょうか。

私は、地方都市の中でも中心地にある物件を狙うことが重要だと考えています。

地方都市では人口が減少しているケースも珍しくありません。

しかし、人口は市全体で均等に減少するわけではありません。

駅周辺、商業施設、病院、学校、行政施設、金融機関、飲食店などが集まる中心部には、人が集まり続けます。

また、地域の雇用を支える工場や工業団地へのアクセスが良い場所も、賃貸需要が残りやすいでしょう。

つまり、

「その市の人口が減っているか」

だけを見るのではなく、

「その物件があるエリアに、今後も人が住み続ける理由があるか」

を見る必要があります。

③なぜ中心地の物件は家賃を上げやすいのか

これからの不動産投資で、非常に重要になるのが「家賃を上げられるか」という視点です。

物価が上昇すると、大家側の負担も増えます。

修繕費、設備費、人件費、清掃費、管理費など、さまざまなコストが上昇します。

さらに金利が上昇すれば、借入金の返済負担も増えていきます。

その一方で、家賃が何年経っても変わらなければ、収益性は徐々に悪化していきます。

だからこそ、賃料を維持・上昇させられる物件を持つことが重要になります。

中心地の物件には、その可能性があります。

例えば、同じ市内でも、

• 駅に近い
• 商業施設が近い
• 病院や学校が近い
• 主要道路へのアクセスが良い
• 工業団地や主要企業への通勤がしやすい

といった物件は、多少家賃が高くても選ばれやすくなります。

逆に、周辺に何もない郊外の物件では、競合物件が増えたり人口が減ったりしたときに、家賃を下げることでしか入居者を確保できなくなる可能性があります。

この差は長期的な不動産投資において非常に大きなものになります。

④「人口減少＝地方不動産は危険」ではない

地方不動産について語るとき、「人口減少」が大きなリスクとして取り上げられます。

もちろん、人口減少は無視できない重要な要素です。

しかし、人口減少だけで投資判断をするのも危険です。

例えば、人口10万人の地方都市が20年後に8万人になったとしても、その2万人が市内のどこから減少するのかは分かりません。

中心部に人が残り、郊外から人口が流出するのであれば、中心部の賃貸需要は相対的に強くなる可能性があります。

つまり地方不動産では、

「人口が増える場所を買う」

だけではなく、

「人口が減っても人が集まり続ける場所を買う」

という考え方が重要です。

⑤金利上昇時代だからこそ「余裕のある利回り」が重要

もちろん、立地が良ければ何でもいいわけではありません。

金利が上昇する局面では、購入価格も重要です。

例えば、表面利回り5％の物件を高い借入比率で購入するのと、地方都市の中心地にある築古物件を8〜10％程度の利回りで購入するのでは、金利上昇に対する耐性が大きく異なります。

だからこそ、

「良い立地」×「十分な利回り」

の両方を狙うことが重要です。

単純に「一番利回りが高い物件」を探すのではありません。

中心地で賃貸需要があり、なおかつ価格が適正で、金利が上昇してもキャッシュフローが残る。

そうした物件を選ぶことが重要になります。

これからの地方不動産投資で見るべきポイント

地方都市の物件を購入するとき、私は少なくとも次のような点を確認するべきだと考えます。

① そのエリアに住み続ける理由があるか

駅、商業施設、病院、学校、行政施設、企業など、賃貸需要を生み出すものを確認します。

② 周辺の家賃相場に上昇余地があるか

現在の家賃が周辺相場と比べて安いのであれば、将来的な賃料改善の余地があります。

③ 競合物件が多すぎないか

新築アパートが大量に供給されているエリアでは、家賃競争になる可能性があります。

④ 金利が上がってもキャッシュフローが残るか

現在の金利だけでなく、金利上昇後の返済額まで想定して購入価格を決めることが重要です。

⑤ 修繕費を含めても十分な収益が残るか

地方の築古物件では、購入後の修繕費まで考えて利回りを見る必要があります。

まとめ

これからの不動産投資は、これまで以上に「物件選び」が重要になると考えています。

金利が上昇すれば、借入コストは増えます。

物価が上昇すれば、修繕費や管理コストも増えます。

だからこそ、単純に「安く買う」「高利回りを買う」だけではなく、将来的に収益を維持・改善できる物件を買うことが重要です。

その一つの答えが、地方都市の中心地にある収益物件だと考えています。

地方都市は、大都市圏と比較すると物件価格が安く、高い利回りを確保できるケースがあります。

その中でも、駅や商業施設、病院、学校、企業、工業団地などが集まる中心エリアであれば、人口減少局面でも相対的に賃貸需要が残りやすい。

そして、需要がある場所だからこそ、将来的に家賃を維持したり、周辺相場に合わせて引き上げたりする余地も生まれます。

「地方だから高利回り」ではなく、「地方の中心地だから高利回りで、なおかつ家賃を維持・上昇させられる」。

これからの金利・物価上昇時代には、こうした物件を見つけることが、地方不動産投資の重要な戦略になるのではないでしょうか。

もちろん、それらは大切な判断材料です。しかし、数字だけでは分からない「地域の実情」が、購入後の賃貸経営を大きく左右することも少なくありません。

①地域の情報は、インターネットだけでは分からない

例えば、

• ・このエリアはどのような方が多く住んでいるのか
• ・どの間取りに需要があるのか
• ・空室になったとき、どれくらいで次の入居者が決まるのか
• ・人気のあるエリアと、募集に時間がかかるエリアはどこなのか

こうした情報は、物件資料やポータルサイトだけでは把握できません。

実際に地域で賃貸管理や仲介を続けている会社だからこそ分かる情報があります。

②私たちは加東市・小野市・西脇市その周辺エリアを中心に地域密着で営業しています

弊社は、加東市・小野市・西脇市を中心に、長年にわたり賃貸管理・賃貸仲介・不動産売買に携わってきました。

日々オーナー様や入居者様と接し、地域の賃貸市場を見続けているからこそ、「どのエリアなら安定した賃貸需要が期待できるのか」「どのような物件が選ばれやすいのか」を肌で感じています。

収益物件を購入する際も、利回りだけでなく、その地域の特性や賃貸需要を踏まえたご提案を心掛けています。

③地域密着だからこそできるご提案

例えば、

• ・地域ごとの賃貸需要の傾向
• ・家賃設定が適正かどうか
• ・入居が決まりやすい設備や間取り
• ・将来の管理や修繕も見据えたアドバイス

こうした内容は、地域で実際に管理を行っているからこそお伝えできるものです。

収益物件は、購入して終わりではありません。

購入後も安定した賃貸経営を続けていくことが重要だからこそ、地域を熟知した会社に相談することが大切だと私たちは考えています。

④収益物件のご相談はお気軽に

「この物件は購入しても大丈夫だろうか」
「この地域で賃貸需要はあるのだろうか」

そんな疑問をお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

地元密着だからこそ分かる地域の情報と、長年の賃貸管理で培った経験をもとに、お客様一人ひとりに合ったご提案をいたします。

このような話を耳にすることが増えました。

確かに、日本の人口は今後も減少が続くと予測されており、地方都市では特にその影響が大きいと言われています。

しかし、だからといって「地方の収益物件はすべて危険」というわけではありません。

私たちが収益物件を選ぶ際に重視しているのは、単純な人口の増減ではなく、「その街に賃貸需要があり続けるか」という視点です。

今回は、人口減少時代における地方高利回り物件の選び方についてご紹介します。

①「中心エリア」の不動産を買う

同じ市内でも、賃貸需要には大きな差があります。

市役所や駅、商業施設、病院などが集まる中心エリアは、人口減少が進む中でも人が集まり、比較的需要が維持されやすい傾向があります。

一方、郊外や生活利便性の低いエリアでは、人口減少の影響を受けやすく、空室リスクが高まることもあります。

市単位だけでなく、「市内のどのエリアなのか」という視点が非常に重要です

②人口減少率が比較的低い自治体を選ぶ

日本全国を見れば、多くの自治体で人口は減少しています。

だからこそ重要なのは、「人口が増えている街」を探すことではなく、人口減少率が比較的低い自治体を選ぶことです。

人口減少が緩やかな地域には、

• ・安定した雇用
• ・生活利便性
• ・子育て環境
• ・交通アクセス

など、住み続けたいと思われる理由があります。

将来を見据えた不動産投資では、このような地域を選ぶことが重要になります。

③人口ではなく「世帯数」に注目する

不動産投資では「人口」を見る方が多いですが、実際に賃貸需要へ大きく影響するのは世帯数です。

例えば人口が減少していても、

• ・高齢化による単身世帯の増加
• ・核家族化
• ・一人暮らし世帯の増加

などにより、世帯数は人口ほど大きく減らないケースが多いです。

賃貸住宅を借りるのは「人」ではなく「世帯」です。

そのため、不動産投資では人口だけで判断するのではなく、世帯数の推移もあわせて確認することが重要です。

④工業団地や雇用のある街は強い

地方都市を見るうえで私たちが重視しているのが雇用です。

工業団地や物流施設、大型企業が立地している地域では、継続的に働く人が集まります。

働く人がいるということは、当然ながら住宅需要も生まれます。

特に地方では、

• ・工業団地
• ・物流拠点
• ・医療機関
• ・教育機関

などが地域の賃貸需要を支える大きな要因になります。

物件だけを見るのではなく、「この街では誰が住むのか」という視点を持つことが大切です。

⑤外国人労働者の増加も重要なポイント

近年、多くの地方都市では外国人労働者が増加しています。

製造業や物流業を中心に人手不足が続く中、外国人材は地域経済を支える重要な存在となっています。

外国人労働者が増えている地域では、単身者向けを中心に賃貸需要が安定しているケースも少なくありません。

もちろん、それだけで投資判断をすることはできませんが、地域の将来性を判断する一つの材料になるでしょう。

利回りだけで物件を選ばない

地方高利回り物件では、10％を超える利回りの物件も珍しくありません。

しかし、利回りが高くても空室が続けば意味がありません。

大切なのは、

• ・安定した賃貸需要があるか
• ・入居者が決まりやすい立地か
• ・家賃を維持できる地域か
• ・将来的にも需要が見込めるか

という点です。

私たちも物件をご提案する際は、表面利回りだけで判断することはありません。

地域特性や賃貸需要、将来性まで総合的に確認したうえでご提案しています。

まとめ

人口減少時代だからこそ、不動産投資では「人口が減るかどうか」ではなく、「その街に住み続ける人がいる理由」を見ることが重要です。

そのためには、

• ・世帯数の推移を見る
• ・人口減少率が比較的低い自治体を選ぶ
• ・市内でも中心エリアを選ぶ
• ・工業団地など雇用基盤を確認する
• ・外国人労働者の増加など賃貸需要の変化を見る

こうした視点を持つことで、地方高利回り物件でも安定した賃貸経営につながる可能性が高まります。

加東市・小野市・西脇市の収益物件ならヒロセへ

有限会社ヒロセでは、加東市・小野市・西脇市を中心に、収益物件の売買仲介・大家業・賃貸管理を長年行っています。

私たちは単に物件をご紹介するだけではありません。

実際に地域で賃貸経営を行い、管理業務も担っているからこそ、

• ・エリアごとの賃貸需要
• ・空室になりにくい立地
• ・工業団地や雇用環境
• ・購入後の管理・修繕・運営

まで見据えたご提案が可能です。

地域密着だからこそ分かる情報と、長年培ってきた大家・管理会社としての経験を活かし、お客様一人ひとりに最適な収益物件をご提案いたします。

加東市・小野市・西脇市で収益物件をご検討の方は、ぜひお気軽にヒロセまでご相談ください。

都市部では利回りが3～5％程度の物件も多い一方、地方では8％前後、条件によってはそれ以上の利回りで販売される物件もあり、高い収益性が魅力です。

しかし、不動産投資は「利回りが高い物件を購入すれば成功する」というものではありません。

長期的に安定した収益を得るためには、賃貸需要・空室対策・修繕コスト・管理体制まで含めて考えることが重要です。

①収益物件における加東市・小野市

加東市・小野市は、中国自動車道や山陽自動車道へのアクセスに優れたエリアです。

滝野社IC、ひょうご東条IC、三木小野ICなどのインターチェンジがあり、物流面での利便性が高いことから、工場や物流施設、事業所の進出が進んでいます。

こうした企業の立地により、転勤や就職に伴う単身者・ファミリー層の賃貸需要が継続的に生まれていることが、この地域の特徴です。

もちろん、すべての物件に需要があるわけではありません。立地や築年数、間取り、家賃設定によって入居状況は大きく変わります。そのため、地域の賃貸市場を理解したうえで物件を選ぶことが重要です。

②利回りよりも「運営力」が収益を左右する

地方高利回り物件では、購入時の表面利回りだけでは投資の成果は決まりません。

空室が長引けば家賃収入は減少し、予想外の修繕が発生すればキャッシュフローも悪化します。

一方で、適切な募集活動や計画的な建物管理を行うことで、安定した入居率を維持し、長期的な収益につなげることも可能です。

つまり、高利回り物件ほど「購入後の運営」が重要になります。

③空室対策は収益を守るための重要なポイント

地方では、一度空室になると募集方法によって成約までの期間が大きく変わることがあります。

例えば、適正な家賃設定、魅力が伝わる写真や間取り図の掲載、入居者ニーズに合わせた設備の見直し、早めの原状回復工事といった取り組みを行うことで、空室期間の短縮につながります。

空室対策は、地域の市場を理解し、適切な募集戦略を立てることができる管理会社選びが大切です。

④修繕コストを抑えることも利回りを維持するポイント

収益不動産では、家賃収入だけでなく支出の管理も重要です。

設備の故障や退去時の原状回復工事は避けられませんが、工事内容や業者選びによって修繕費用には差が生まれます。

また、工事に元請け会社や実際に施工する協力会社などの複数の会社が入ると、大きな中間コストが発生するケースもあります。

そのため、地域の協力会社とのネットワークを持ち、工事業者の手配から現場管理まで一貫して対応できる管理会社であれば、品質を確保しながら修繕コストを抑えやすくなる場合があります。

⑤地方高利回り投資は「購入後」が本当のスタート

収益物件は、購入した時点で投資が終わるわけではありません。

安定した入居率を維持するための募集活動、建物の維持管理、適切な修繕計画など、日々の運営が長期的な収益を左右します。

そのため、物件価格や利回りだけで判断するのではなく、「購入後の運営までサポートできる会社かどうか」という視点も重要です。

まとめ

加東市・小野市は、高速道路網の充実による企業進出や安定した賃貸需要があり、地方高利回り投資を検討するうえで魅力のあるエリアの一つです。

一方で、投資を成功させるためには、表面利回りだけを見るのではなく、

• 地域の賃貸需要
• 空室対策
• 修繕コストの管理
• 管理会社の運営力

まで含めて判断することが大切です。

有限会社ヒロセでは、収益物件の売買仲介だけでなく、賃貸管理や修繕工事の手配・現場管理まで一貫して対応しています。地域に根差した管理会社として培ってきた経験を活かし、購入後の運営まで見据えたご提案を行っています。

加東市・小野市で収益不動産をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

「自然が多い＝不便」というイメージを持たれることもありますが、交通アクセスや生活環境が整っており、転勤や就職をきっかけに移住される方や、子育て世帯からも選ばれています。

今回は、加東市でお部屋探しをご検討されている方に向けて、交通アクセスや生活環境など、住みやすさのポイントをご紹介します。

①交通アクセス

加東市は車での移動が中心となる街ですが、公共交通機関も利用できます。

高速バス（滝野社IC)を利用すれば神戸三ノ宮まで約1時間、新大阪駅まで約1時間15分、大阪駅まで約1時間半で乗り換えなしでアクセスできるため、通勤や出張、休日のお出かけにも便利です。

さらに、市内にはJR加古川線（社町駅・滝野駅・滝駅など）があり、加古川駅で乗り換えることで姫路方面や神戸・大阪方面へアクセスできます。

また、中国自動車道の「滝野社IC」「ひょうご東条IC」があるため、車での移動もスムーズです。

②買い物・生活環境

市内にはスーパー、ドラッグストア、ホームセンター、コンビニなどが点在しており、日常生活に必要な買い物は市内で済ませることができます。

また、病院や金融機関、市役所などの生活に必要な施設も揃っており、暮らしやすい環境が整っています。

③飲食店も充実

加東市には大型の繁華街はありませんが、居酒屋や焼肉店、ラーメン店、カフェなどさまざまな飲食店があります。

特にラーメン店は町の規模の割に大変多く出店されており、ラーメン好きには嬉しい町となっております。

チェーン店だけでなく、地元で長く営業している人気店も多く、外食を楽しめる環境が整っています。

④家賃相場

加東市は近隣の都市部と比べて家賃水準が比較的抑えられており、同じ予算でも広めのお部屋や駐車場付き物件を選びやすい傾向があります。

一人暮らし向けの物件からファミリー向けまで幅広い選択肢があり、コストを抑えながら住環境を重視したい方にもおすすめです。

⑤子育てしやすい環境

加東市は子育て支援にも力を入れており、保育施設や教育環境の充実を図っています。

また、公園や自然が多く、子どもがのびのびと過ごせる環境も魅力の一つです。

加東市はこんな方におすすめ

• 転勤で北播磨エリアへお住まいを探している方
• 家賃を抑えながら広いお部屋に住みたい方
• 車を利用した生活を予定している方
• 落ち着いた住環境で子育てをしたい方
• 大阪・神戸・姫路方面へのアクセスも重視したい方